Base de cálculo mais favorável para cálculo do ITBI pode ser anulada pelo STF, especialista analisa

Em março deste ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese que estabeleceu uma base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) mais favorável aos contribuintes. No entanto, por questões processuais, a decisão pode ser derrubada pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

No fim de setembro, o vice-presidente do STJ, ministro Og Fernandes, admitiu recurso extraordinário requerido pelo município de São Paulo e transferiu o processo ao STF para análise da existência ou não de matéria constitucional e, eventualmente, de repercussão geral.

Inicialmente o objeto foi julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que havia entendido que a base de cálculo do ITBI poderia ser o valor do negócio ou o valor venal para fins de IPTU, o que fosse maior.

Para a advogada especialista em direito imobiliário, Ana Carolina Osório, ainda que o acórdão que ensejou o Tema 1.113 – que diz respeito aos recursos especiais repetitivos –  seja anulado, como se trata de questões processuais que não alteram o entendimento dos ministros quanto ao tema de fundo, a tendência é que os ministros designem novo recurso como representativo da controvérsia e proferida decisão no mesmo sentido.

“Mesmo antes da edição do Tema 1.113, o STJ já possuía entendimento pacífico no sentido de que o fisco não pode arbitrar previamente o valor venal do imóvel para fins de cálculo do ITBI”, destaca Osório.
De acordo com a 1ª Seção do STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, o que pode ser avaliado pelo valor da transação declarado pelo contribuinte. Segundo a advogada, o Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do ITBI é “o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.
De acordo com o STJ, o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel reflete o seu valor venal, considerado como o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado. O valor de mercado de um imóvel decorre de várias particularidades, como o seu estado de conservação, a necessidade do vendedor e a documentação do imóvel, nuances essas que não são do conhecimento do fisco.

Esse cálculo diverge do feito pelas prefeituras, que usam como referencial a base de cálculo do IPTU. O que acontece nestes casos é que cria-se a possibilidade de os municípios terem que devolver o valor pago a mais no ITBI, visto que há diferenças entre os dois critérios.

“Na prática, os entes públicos desprezam o valor da transação declarado pelo contribuinte sempre que o valor for inferior ao valor pelo qual avaliaram o imóvel e, portanto, presumem a má-fé do contribuinte, ao exigir o recolhimento do imposto sobre valor por eles fixado, sem procedimento administrativo. Felizmente, o Judiciário tem reconhecido a ilegalidade e assegurado aos contribuintes a devolução dos valores pagos em excesso a título de ITBI, esclarece a especialista.

O ITBI é sujeito a lançamento por homologação, de modo que compete ao contribuinte declarar o valor da transação e efetuar o recolhimento da quantia correspondente. Nessa natureza de lançamento, não há intervenção do ente público no momento da apuração do imposto.

“O ente público somente poderá interceder para exigir o pagamento do imposto sobre quantia diferente se comprovar, em procedimento administrativo, com contraditório e ampla defesa, que a declaração feita pelo contribuinte é omissa ou não merece fé”, diz Osório.

Autora:

Anny Carolinne West Soares